Es difícil vencer a un REIT de torre celular

BackyardProducción

Nunca olvidaré mi primer teléfono celular: un teléfono de bolso tosco que usé en varios lugares de trabajo como desarrollador de bienes raíces. Era un juguete nuevo y brillante para mí, y como fui uno de los primeros en tener uno en mi ciudad, me dio una ventaja competitiva durante un tiempo.

Hace unos días, encontré un artículo sobre un tipo llamado Martin Cooper, a quien se le atribuye la invención del teléfono celular hace más de 50 años.

"Poco sabía él cuando hizo la primera llamada en una calle de la ciudad de Nueva York desde un prototipo de teléfono gris grueso que nuestro mundo, y nuestra información, vendrían a ser encapsulados en una cubierta de vidrio elegante donde buscamos, nos conectamos, nos gusta y comprar."

El inventor de 94 años le dijo a The Associated Press:

"Mi opinión más negativa es que ya no tenemos privacidad porque todo sobre nosotros ahora está registrado en algún lugar y accesible para alguien que tiene un deseo lo suficientemente intenso como para obtenerlo".

Ese primer teléfono, desarrollado por Cooper, pesaba 2.5 libras y medía 11 pulgadas. La inspiración para la idea de su teléfono celular no fueron los comunicadores personales de "Star Trek", sino el reloj de pulsera con radio del detective de tiras cómicas Dick Tracy.

Por supuesto, poco sabía Cooper que también sería responsable de ser pionero en el mayor fideicomiso de inversión en bienes raíces, o REIT, en el sector inmobiliario, los REIT de torres celulares, con una capitalización de mercado combinada de más de $ 180 mil millones.

iREIT en Alpha

Una torre celular es una estructura vertical construida en una parcela de tierra, diseñada para acomodar a varios inquilinos que utilizan muchas tecnologías diferentes, que incluyen telefonía, datos móviles, transmisión de televisión, máquina a máquina y radio.

Los arrendatarios de torres celulares alquilan espacio vertical en la torre y partes del terreno debajo para su equipo. El REIT de la torre celular generalmente es propietario o arrienda bajo un contrato a largo plazo. El arrendatario normalmente posee y opera el equipo, incluidos conjuntos de antenas, antenas, cables coaxiales y estaciones base. Como se ilustra a continuación, hay cuatro tipos de torres:

Presentación para inversores de AMT

Las estructuras de las torres suelen ser propiedad del REIT y se construyen con capacidad para albergar de 4 a 5 inquilinos. El REIT es propietario de la parcela de tierra u opera bajo un contrato de arrendamiento a largo plazo y, a menudo, el REIT también es propietario de los generadores para ayudar a facilitar energía de respaldo para los inquilinos del sitio.

Una de las principales ventajas de poseer REIT de torres celulares es que las torres generan múltiples flujos de ingresos debido a los múltiples inquilinos. Los cargos de alquiler generalmente se basan en la ubicación de la propiedad, los pies cuadrados arrendados y el peso colocado en la torre por el equipo de transmisión.

Presentación para inversores de AMT

Los arrendamientos son contratos a largo plazo que normalmente no son cancelables y generalmente incluyen un plazo inicial de 5 a 10 años con múltiples plazos de renovación a opción del arrendatario. Los arrendamientos tienen escalas anuales (en los EE. UU.) que normalmente se fijan en un promedio de aproximadamente el 3 %. Los aumentos de alquiler en los mercados internacionales generalmente se basan en las tasas de inflación locales.

Otra ventaja de ser propietario de REIT de torres de telefonía móvil es que requieren bajos requisitos de cap ex continuos. Los ejemplos de mejoras de cap ex incluyen el gasto en sistemas de iluminación, reparación de cercas, mantenimiento de terrenos, etc. El gasto de cap ex por torre es de ~ $ 500 - $ 800 anuales en los mercados internacionales y ~ $ 1,200 - $ 1,700 en los EE. UU.

Los REIT de torres celulares también tienen un gasto de capital generado por ingresos que incluye redesarrollo (gastos para aumentar la capacidad de las torres), compras de arrendamiento de terrenos (para comprar terrenos debajo de los sitios) y proyectos de capital discrecional (principalmente para la construcción de nuevos sitios de comunicaciones).

iREIT en Alpha

Crown Castle es un fideicomiso de inversión en bienes raíces que posee, opera y alquila infraestructura de comunicaciones, incluidas torres de telefonía celular, techos, celdas pequeñas y cables de fibra óptica. Están bien repartidos por los EE. UU. y tienen más de 40 000 torres celulares, aproximadamente 120 000 celdas pequeñas y alrededor de 85 000 millas de ruta de fibra.

La mayor parte de su infraestructura de comunicación es compartida y puede admitir múltiples inquilinos. El negocio principal de CCI es proporcionar acceso a su infraestructura de comunicaciones compartida mediante contratos a largo plazo, incluidos acuerdos de arrendamiento, subarrendamiento, licencia y servicio.

Debido a que sus activos de infraestructura de comunicación se pueden compartir, CCI tiene como objetivo aumentar los ingresos por alquiler agregando más inquilinos en su infraestructura compartida.

CCI - Presentación para inversores

Los inquilinos más grandes de Crown Castle son T-Mobile, AT&T y Verizon, que en conjunto representan alrededor del 75% de los ingresos por alquiler de sitios de CCI. Los ingresos por alquiler de sitios constituyen la mayoría de los ingresos totales de CCI en un 90 % al 31 de diciembre de 2022.

La mayoría de los ingresos de sitios de CCI se generan a partir de su segmento de torres, con un 69 % proveniente de este segmento, y el 31 % de los ingresos por alquiler de sitios proviene de su segmento de fibra. A fines de 2022, los contratos de arrendamiento de CCI tenían una vida restante promedio ponderada de aproximadamente seis años, lo que representa aproximadamente $ 40 mil millones de flujos de efectivo futuros esperados.

CCI - Suplementario

CCI informó los resultados del cuarto trimestre y del año completo de 2022 el 25 de enero de 2023. Los ingresos por alquiler de sitios para todo el año ascendieron a $6300 millones, lo que representa un aumento del 10 % en comparación con 2021.

La utilidad de operaciones continuas por acción fue de $3.86, lo que representa un aumento del 45% con respecto al año anterior. El EBITDA ajustado se informó en $ 4300 millones para un aumento del 14 % con respecto a 2021, y el AFFO por acción llegó a $ 7,38 para un aumento del 6 % año tras año.

Su guía para 2023 exige un punto medio de $ 6500 millones en ingresos por alquiler de sitios, un punto medio EBITDA ajustado de $ 4400 millones y un punto medio AFFO por acción de $ 7,63 para un aumento del 4 %, 3 % y 4 %, respectivamente. Durante 2022, CCI pagó aproximadamente $2600 millones en dividendos, o $5,98 por acción, lo que representa un aumento de más del 9 % en comparación con 2021.

CCI - Suplementario

CCI tiene buenas métricas de deuda con una deuda neta a LQA EBITDA de 4.9x, un índice de cobertura de intereses de 5.5x y un índice de cobertura de cargos fijos de 4.9x. Tienen una deuda de capital a largo plazo de 75.66% y al 31 de diciembre de 2022, CCI tenía $327.0 millones en efectivo o equivalentes de efectivo y $6.6 mil millones en disponibilidad revolvente. Su tasa de interés promedio ponderada es de 3,6%, su plazo de vencimiento promedio ponderado es de 8,2 años y el 87% de su deuda está fijada a una tasa fija.

CCI - Presentación para inversores

FIBRA/BASE

Desde 2016, Crown Castle ha logrado un crecimiento constante en sus fondos de operaciones ("FFO") con una tasa de crecimiento promedio del 5,89 % anual. Han aumentado el FFO cada año desde 2016 hasta 2022 y se espera que experimenten un crecimiento del 4 % en FFO en 2023. Los analistas esperan que el crecimiento disminuya en 2024 y 2025 con tasas de crecimiento de FFO del 1 % y -1 % respectivamente.

Gráficos FAST (compilados por iREIT)

Actualmente, CCI paga un rendimiento de dividendos del 4,76 % que está cubierto por un índice de pago AFFO de 2022 del 80,96 %. Han generado un fuerte crecimiento en sus pagos de dividendos con una tasa de crecimiento promedio de dividendos del 8,64 % desde 2016. Los analistas proyectan que el dividendo de 2023 será de $6,30, lo que representaría un aumento interanual del 5,35 %.

Gráficos FAST (compilados por iREIT)

Crown Castle cotiza a un múltiplo P/FFO de 17,71x, que está muy por debajo de su múltiplo P/FFO normal de 21,61x. Son de grado de inversión con una calificación crediticia de BBB y tienen buenas métricas de deuda.

CCI tiene un rendimiento superior al promedio que está cubierto por AFFO y ha generado un crecimiento constante de FFO y dividendos. Además, se encuentran en una industria con un largo recorrido para el crecimiento futuro.En iREIT, calificamos a Crown Castle como COMPRA ESPECIAL.

Gráficos RÁPIDOS

SBA Communications es un fideicomiso de inversión en bienes raíces que posee y opera infraestructura de comunicaciones inalámbricas que incluye torres celulares, techos, sistemas de antenas distribuidas ("DAS") y celdas pequeñas.

Se refieren a sus activos de comunicación como "sitios" o "torres". SBAC opera a través de dos segmentos comerciales principales, arrendamiento de sitios y servicios de desarrollo de sitios. El enfoque principal de SBAC es arrendar espacio de antena en sus sitios de comunicación a proveedores de servicios inalámbricos bajo arrendamientos a largo plazo.

A finales de 2022, SBAC poseía 39 311 torres, la mayoría de las cuales pueden arrendar espacio a múltiples proveedores inalámbricos. Sus operaciones principales se encuentran en los EE. UU., pero también tienen ubicaciones en América del Sur, América Central, Canadá, Sudáfrica, Filipinas y Tanzania.

Su segmento principal es su negocio de arrendamiento de sitios. Para fines de 2022, SBAC generó el 96,2 % de su utilidad operativa y el 88,73 % de sus ingresos de su negocio de arrendamiento de sitios. El segundo segmento comercial de SBAC, Site Development, constituye la minoría de sus ingresos, representando solo el 11,3% de sus ingresos. A través de su línea de negocios Site Development, ayudan a los proveedores de servicios inalámbricos a mantener y desarrollar sus redes inalámbricas.

SBAC - Formulario 10-K

SBA Communications se fundó en 1989 y comenzó construyendo torres para operadores de telecomunicaciones antes de convertirse en propietario en 1997. La empresa se convirtió en un REIT en 2016, pero no comenzó a pagar dividendos hasta 2019 debido a las pérdidas operativas netas pasadas que fueron capaz de transferir para compensar las ganancias, lo que esencialmente les permitió mantener su estado REIT sin pagar dividendos durante varios años.

Nareit

SBAC tiene una alta concentración de inquilinos entre los operadores inalámbricos más grandes. En 2022, T-Mobile representó el 36,4% de sus ingresos, AT&T casi el 20,0% y Verizon el 14,5% de sus ingresos.

Además de los principales operadores, SBAC arrienda espacio a empresas más pequeñas, incluidas Liberty Technologies, Telefónica, US Cellular y Vodacom.

SBAC - Formulario 10-K

Las métricas crediticias de SBA Communications podrían ser mejores. No tienen calificación de grado de inversión, con una calificación crediticia de BB+ de S&P Global. Tienen una deuda neta por un total de $12,800 millones con un patrimonio negativo/déficit total de accionistas de $5,300 millones.

Su deuda a capital a largo plazo es de 150.43% y tienen una deuda neta a EBITDA ajustado anualizado de 6.9x. Como nota positiva, tienen una amplia cobertura de intereses con un índice de cobertura de intereses de efectivo neto de 4.7x.

SBAC - Presentación para inversionistas

Si bien sus métricas crediticias podrían ser mejores, no hay problema con el crecimiento de sus fondos de operaciones. Desde que se convirtió en un REIT en 2016, SBAC ha promediado un crecimiento de FFO del 9,55 % anual y los analistas esperan un crecimiento de FFO del 4 % en 2023 y del 8 % en 2024.

Gráficos FAST (compilados por iREIT)

Lo mismo puede decirse de su dividendo. Desde que inició el dividendo en 2019, SBAC tiene una tasa de crecimiento compuesto de 56.57%. Gran parte de este crecimiento provino del incremento de $0.74 en 2019 a $1.86 en 2020 (incremento de 151.35%), pero en los últimos dos años han incrementado el dividendo en un monto promedio de 23.57%. Pagan una rentabilidad por dividendo del 1,31 % que está muy bien cubierta con un índice de pago AFFO de solo el 23,18 % en 2022.

Gráficos FAST (compilados por iREIT)

SBAC cotiza actualmente a un P/FFO de 21,12x, que está por debajo de su múltiplo P/FFO normal de 24,07x. Su rendimiento de dividendos no es el más alto, pero su tasa de crecimiento de dividendos es excelente y su cobertura AFFO es una de las mejores que he visto, y deja mucho espacio para el crecimiento de dividendos en el futuro.

Del mismo modo, su crecimiento de FFO ha sido excelente y no debería tener problemas para respaldar el dividendo. Mi mayor preocupación es su deuda como porcentaje de su capital total y su deuda en comparación con las ganancias (tasa de apalancamiento de 6,9x).En iREIT, calificamos SBAC como una COMPRA Específica.

Gráficos RÁPIDOS

American Tower es el REIT de torre celular más grande con una capitalización de mercado total de $ 92.53 mil millones. Se especializan en bienes raíces de comunicaciones multiusuario que incluyen torres celulares y redes de sistemas de antenas distribuidas ("DAS").

También tienen otra infraestructura de telecomunicaciones, fibra e intereses de propiedad que se alquilan a terceros operadores. En total, tienen una cartera global de casi 225.000 sitios de comunicación en 26 países.

AMT - Actualización operativa 4T22

Además, desde la adquisición de CoreSite Realty, American Tower tiene una cartera de centros de datos interconectados que se alquilan principalmente a empresas, operadores de red y proveedores de nube.

El negocio principal de AMT, conocido como sus operaciones de propiedad, es arrendar espacio en sus sitios de comunicación a proveedores inalámbricos, empresas de transmisión, agencias gubernamentales y múltiples inquilinos en otras industrias.

Las operaciones de propiedad representaron el 98 % de los ingresos totales de AMT al 31 de diciembre de 2022. Además de sus operaciones de propiedad, tienen operaciones de servicios que ofrecen servicios relacionados con torres, incluidos zonificación y permisos, solicitud de sitios y administración de la construcción.

AMT - Actualización operativa 4T22

AMT ha realizado mejoras significativas en su balance durante el último año. Redujeron su apalancamiento neto de 6,8x en 2021 a 5,4x en 2022. Su liquidez aumentó en mil millones de dólares, de $6,100 millones en 2021 a $7,100 millones en 2022.

Adicionalmente, mejoraron su deuda a tasa fija como porcentaje de la deuda total, llevándola a 78% vs 69% en el año anterior. Son de grado de inversión con una calificación crediticia de BBB- por parte de S&P Global y tienen una relación de deuda a largo plazo sobre capital de 79,32%.

AMT - Actualización operativa 4T22

Durante la última década, AMT ha logrado un crecimiento en los ingresos del segmento inmobiliario, el EBITDA ajustado y los fondos de las operaciones. Los ingresos del segmento inmobiliario de AMT tuvieron una tasa de crecimiento anual compuesta del 14,1 % y su EBITDA ajustado tuvo una tasa de crecimiento anual compuesta del 13,4 % desde 2012.

AMT - Actualización operativa 4T22

American Tower tiene una tasa de crecimiento FFO promedio del 11,85 % desde 2012. Dentro de ese período, AMT aumentó el FFO por acción todos los años, excepto en 2019, cuando disminuyó un -1 %. Los analistas esperan que FFO crezca un 3%, 10% y 7% en los años 2023, 2024 y 2025, respectivamente.

Gráficos FAST (compilados por iREIT)

El crecimiento de los dividendos de AMT ha sido aún más impresionante. En los últimos 10 años AMT ha incrementado su dividendo a una tasa de crecimiento compuesta del 20,61%. El dividendo aumentó un 12,48 % en 2022 y los analistas esperan un aumento de dividendos del 10,75 % en 2023. Actualmente, AMT ofrece una rentabilidad por dividendo del 2,89 % que está muy bien cubierta con un índice de pago AFFO para 2022 de solo el 60,04 %.

Gráficos FAST (compilados por iREIT)

Gráficos FAST (AMT Dividendo)

American Tower es un REIT de primer orden y rápido crecimiento con un rendimiento superior al promedio que es muy seguro. Están negociando a un P/FFO de 20,65x, que es un descuento en su múltiplo P/FFO normal de 23,10x. Tienen métricas crediticias sólidas y mucha liquidez para futuras inversiones.En iREIT, calificamos a American Tower como una COMPRA Fuerte.

Gráficos RÁPIDOS

DigitalBridge Group, Inc. (DBRG) esNO es un REIT.

Anteriormente llamada Colony Capital, la empresa se considera una empresa de infraestructura digital a escala mundial que invierte en cinco verticales clave: centros de datos, torres de telefonía celular, redes de fibra, celdas pequeñas e infraestructura perimetral.

La empresa administra casi $65 mil millones en nombre de sus socios y accionistas limitados y se enfoca en identificar oportunidades de inversión diferenciadas dentro de la infraestructura digital en todo el mundo.

DBRG actualmente no está calificado por las 3 grandes agencias de calificación crediticia y un análisis comparable del perfil crediticio de DBRG los coloca como un emisor sin grado de inversión. La semana pasadaAguja brillante(BRSP) dijo que estaban valorando una oferta secundaria para deshacerse de la participación de DBRG (en BRSP) a $6,00 por acción.

Nuestros miembros han solicitado una inmersión profunda en DBRG, y elaboraremos un informe en breve.

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Este artículo fue escrito por

Brad Thomas es el director ejecutivo de Wide Moat Research ("WMR"), un editor de información financiera por suscripción que atiende a más de 100 000 inversores en todo el mundo. WMR cuenta con un equipo de analistas multidisciplinarios experimentados que cubren todas las categorías de dividendos, incluidos REIT, MLP, BDC y C-Corps tradicionales.

Las marcas de WMR incluyen: (1) iREIT on Alpha (Seeking Alpha) y (2) The Dividend Kings (Seeking Alpha) y (3) Wide Moat Research. También es el editor de The Forbes Real Estate Investor.

Thomas también ha aparecido en Barron's, Forbes Magazine, Kiplinger's, US News & World Report, Money, NPR, Institutional Investor, GlobeStreet, CNN, Newsmax y Fox.

Es el analista contribuyente número 1 en Seeking Alpha en 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 y 2022 (según las visitas a la página) y tiene más de 108 000 seguidores (en Seeking Alpha). Thomas también es autor de The Intelligent REIT Investor Guide (Wiley) y está escribiendo un nuevo libro, REITs For Dummies.

Divulgación del analista: Tengo/tenemos una posición larga beneficiosa en las acciones de AMT, CCI, ya sea a través de la propiedad de acciones, opciones u otros derivados. Escribí este artículo yo mismo, y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo. Nota del autor: Brad Thomas es un escritor de Wall Street, lo que significa que no siempre acierta con sus predicciones o recomendaciones. Dado que eso también se aplica a su gramática, disculpe cualquier error tipográfico que pueda encontrar. Además, este artículo es gratuito: escrito y distribuido solo para ayudar en la investigación y proporcionar un foro para el pensamiento de segundo nivel.

Buscando la divulgación de Alpha: El rendimiento pasado no es garantía de resultados futuros. No se da ninguna recomendación o consejo sobre si alguna inversión es adecuada para un inversionista en particular. Es posible que los puntos de vista u opiniones expresadas anteriormente no reflejen las de Seeking Alpha en su conjunto. Seeking Alpha no es un corredor de valores autorizado, corredor o asesor de inversiones o banco de inversión de los EE. UU. Nuestros analistas son autores externos que incluyen tanto inversores profesionales como inversores individuales que pueden no estar autorizados o certificados por ningún instituto u organismo regulador.