STORE Capital social: un sello de aprobación de Berkshire Hathaway (NYSE: STOR)

kemaltaner/iStock a través de Getty Images

Este artículo fue coproducido con Nicholas Ward.

Durante años,TIENDA Capital(NYSE:STOR) ha estado produciendo resultados de primer nivel en relación con sus pares en el espacio REIT de arrendamiento neto triple.

Sin embargo, durante los 12 a 18 meses, hemos visto que las cosas empeoran.

Mirando hacia atrás, vemos que el desempeño del precio de las acciones de STOR durante los últimos doce meses se ubica en -13.28%.

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Este rendimiento se produce durante un período de tiempo en el que el S&P 500 ha subido un 9,25%. El ETF de Vanguard Real Estate (VNQ) ha registrado un rendimiento incluso mejor que el mercado en general durante el último año, con un aumento del 11,80%. Y, cuando observamos específicamente el espacio de arrendamiento neto, vemos que el rendimiento de STOR va a la zaga de todos sus pares de primer orden.

Por ejemplo, Netstreit (NTST) subió un 16,75 % durante los últimos doce meses. Las acciones de Realty Income (O) han subido un 8,84%. Las acciones de WP Carey (WPC) subieron un 5,51%. Las acciones de Agree Realty (ADC) han bajado, pero solo un 1,78%. Y, National Retail Properties (NNN), que es probablemente la comparación más cercana a STOR, desde el punto de vista operativo (debido a su enfoque compartido en el mercado medio), ha bajado un 7,92%.

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Como puede ver, el desempeño de STOR es el peor del grupo.

Parte del sentimiento bajista que rodea a esta acción proviene del hecho de que STOR ha experimentado una transición de liderazgo durante este período, con el aclamado CEO Christopher Volk siendo destituido de la empresa (como presidente) y ahora está dirigido por la actual CEO, Mary Fedewa. .

A menudo, cuando hablamos de acciones, decimos que una inversión a largo plazo es una asociación con la administración. Son las personas que toman decisiones y manejan los hilos que finalmente conducen al éxito o al fracaso, en términos de crecimiento fundamental. Y, si bien reconocemos los talentos de Fedewa como agregadora de carteras (anteriormente CIO), hemos cuestionado su capacidad de liderazgo.

El hecho es que Fedewa no está probado y Volk se vio obligado a abandonar la empresa, por lo que queríamos claridad sobre la nueva dirección de STOR.

Mirando los resultados del cuarto trimestre de STOR, parece que los ahorros en G&A de la transición de gestión contribuyeron al reciente ritmo AFFO de STOR; sin embargo, aunque nos encanta ver que AFFO sube unos centavos por acción debido a los costos más bajos, también creemos que es difícil poner precio o valorar el conocimiento y la experiencia que alguien como Volk aportó.

Solo el tiempo dirá qué tan bien se desempeña la compañía sin él.

Se necesita tiempo para ganar experiencia; lleva tiempo ganarse la confianza de los inversores. Y por lo tanto, quería darle tiempo para mostrarnos hacia dónde planeaba llevar esta empresa ahora que está al mando.

Esta semana, STOR publicó sus resultados del cuarto trimestre y de todo el año 2021. Estos datos deberían proporcionar información sobre el desempeño de la empresa, la perspectiva de la administración y, potencialmente, incluso, si la debilidad que ha afectado recientemente a las acciones de STOR ha sido irracional o justificada.

Por lo tanto, profundicemos en los resultados y veamos si es hora o no de sacar a STOR del área de penalización y mejorar nuestra calificación de "Retener" a "Comprar".

En primer lugar, destaquemos la seguridad de los dividendos y las métricas de crecimiento de STOR porque, francamente, aquí es donde históricamente esta empresa se ha distinguido.

Presentación para inversores de STOR Q4-21

No, STOR no tiene la racha de aumento de dividendos más larga en el espacio REIT. No es un aristócrata de dividendos. La racha de aumento anual de dividendos de STORE Capital es de solo 7 años.

Sin embargo, eso se debe a la edad relativamente joven de esta empresa.

STOR ha aumentado su dividendo cada año desde que se estableció y, como puede ver en el gráfico anterior, STOR ha registrado algunos de los mejores crecimientos de dividendos en el espacio de arrendamiento neto en los últimos años.

Además, incluso después de todo esto, el índice de pago AFFO de la acción sigue siendo uno de los más bajos de su clase, lo que apunta hacia un alto grado de seguridad de los dividendos y perspectivas de crecimiento prospectivas continuas.

Sin embargo, ¿STOR ha logrado generar el mejor crecimiento de dividendos de su clase mientras mantiene un índice de pago tan bajo?

Bueno, la respuesta es clara: fundamentos crecientes.

Debido a su enfoque en el mercado medio, STOR siempre ha generado algunas de las tasas de capitalización más atractivas y, por lo tanto, generó algunos de los flujos de efectivo más sólidos de la industria.

Y, si observa el gráfico a continuación del informe del cuarto trimestre de la empresa, verá que las operaciones y la construcción de la cartera de esta empresa siguen siendo muy atractivas.

Presentación para inversores de STOR Q4-21

Sin embargo, queremos señalar que, además de todas las ventajas de esta estrategia, también existen desventajas.

Si bien el mercado medio y el comercio minorista experiencial de STOR han permitido que la empresa obtenga rendimientos sólidos durante los mercados alcistas, esta empresa tuvo problemas durante la pandemia, en relación con muchos de sus pares, registrando un crecimiento AFFO del -8 % durante 2020. La recaudación de alquileres de STOR sufrió y vimos la empresa experimenta algunos problemas relacionados con los inquilinos con respecto a las quiebras dentro de su cartera.

Los inversores pueden evitar tales riesgos centrando su atención (y el dinero de inversión) en acciones con un enfoque más estricto en inquilinos de grado de inversión y asignaciones industriales más defensivas.

Sin embargo, como hemos visto en el pasado, cuando el cielo está soleado, la estrategia de STOR funciona bastante bien. Y mientras el nuevo equipo de gestión de la empresa pueda continuar con el impulso que produjo su antiguo liderazgo, no nos sorprendería ver a STOR recuperarse de su deslucido desempeño reciente.

Al 31/12/2021, la cartera de STOR estaba compuesta por 2866 propiedades, que abarcaban 556 inquilinos ubicados en 49 estados diferentes. El valor de la cartera era de 10.700 millones de dólares a finales de 2021.

El índice de ocupación de STOR ascendió al 99,5 % a fines de 2021 y la gerencia señaló que el alquiler base de la cartera ascendió a $ 851 millones, y el plazo de arrendamiento restante promedio no cancelable en estas propiedades fue de 13,4 años, con solo el 4,9 % de los arrendamientos de STOR programados para vencer durante los próximos 5 años.

Presentación para inversores de STOR Q4-21

Al hablar de las proyecciones para 2022, la gerencia de STOR sostuvo que previamente proporcionó una guía de adquisiciones para 2022, que pedía $ 1.1 mil millones a $ 1.3 mil millones de adquisiciones (neto de ventas de propiedades).

En otras palabras, como tantos otros REIT que rastreamos, parece que STOR busca mantenerse muy agresivo a medida que emerge de la pandemia (y mientras las tasas de interés se mantienen bajas) en lo que respecta a las inversiones de capital.

STOR tiene una estrategia de asignación de activos bastante única, con respecto a los tipos de inquilinos en los que se enfoca. Al observar su principal base de inquilinos, verá que la asignación de STOR hacia cosas como restaurantes de servicio completo y educación infantil difiere de muchos de sus pares de arrendamiento neto que prefieren enfocarse en cosas como tiendas de conveniencia y farmacias.

STOR Q4-21 Presentación para inversores

Esta estrategia de centrarse en inquilinos de mayor riesgo también proporciona a STOR un poder de negociación que da como resultado tasas de capitalización más altas.

Los inversores deben ser conscientes de los riesgos potenciales que surgen de una venta minorista más experiencial, especialmente durante el período de la pandemia (si bien parece que estamos en las últimas entradas de la pandemia de COVID-19, todavía no estamos totalmente fuera de peligro; y, los hábitos de los consumidores han cambiado durante COVID y no se sabe si veremos o no cosas como teatros y gimnasios volver a su antigua gloria).

STOR Q4-21 Presentación para inversores

Si bien reconocemos los riesgos asociados con la estrategia de STOR, el hecho es que ahora están dando buenos resultados para la empresa, que acaba de publicar resultados del cuarto trimestre que superan las estimaciones de los analistas tanto en los resultados generales como en los generales.

La empresa registró ingresos de 209,2 millones de dólares, un aumento del 21 % interanual.

El AFFO de STOR llegó a $ 0,56 por acción, un 27,3 % más a/a en comparación con el total del AFFO del cuarto trimestre del año pasado de $ 0,44 por acción.

Durante el cuarto trimestre, STOR puso a trabajar $486,2 millones, invirtiendo en 100 propiedades. La gerencia declaró que la tasa de capitalización inicial ponderada adjunta a estas inversiones era del 7,2%. En su informe del cuarto trimestre, la compañía dijo:

AFFO para los tres meses y el año terminado el 31 de diciembre de 2021 aumentó principalmente como resultado de los ingresos netos adicionales por rentas y los ingresos por intereses generados por el crecimiento en la cartera de inversiones inmobiliarias de la Compañía.

Para todo el año 2021, los ingresos de STOR ascendieron a 782,7 millones de dólares, un 12,7 % más que las ventas totales de 2020 de 694,3 millones de dólares.

El AFFO por acción de STOR totalizó $2,05 por acción, un 12 % más a/a en comparación con el total de AFFO por acción de todo el año de 2020 de $1,83.

Durante 2021, STOR invirtió aproximadamente $1500 millones en 336 propiedades con una tasa de capitalización inicial ponderada del 7,5 %. Durante el informe del cuarto trimestre, la directora ejecutiva de STOR, Mary Fedewa, dijo:

El impulso en nuestro negocio siguió aumentando a lo largo de 2021 y cerramos el año con un cuarto trimestre muy sólido, generando un AFFO por acción de $0,56, el más alto de nuestra historia.

Para el año completo,logramos un crecimiento del 12% en AFFO por acción, cualexcedió nuestra guía,aumentamos nuestro dividendo en un 6,9%, y adquirió $ 1.5 mil millones en bienes raíces del centro de ganancias a una tasa de capitalización promedio de 7.5%.

En general, estos fueron resultados sólidos. Y, de cara al futuro, parece que STOR sigue siendo bastante optimista sobre sus perspectivas, con Fedewa destacando la orientación elevada de AFFO para 2022 diciendo:

Nuestros clientes son cada vez más optimistas sobre las perspectivas de crecimiento y recurren a STORE para nuestras soluciones de financiación personalizadas que les ayuden a buscar nuevas oportunidades.

Con una cartera sólida y diversa de más de $ 13 mil millones, una plataforma diferenciada y un balance general bien capitalizado con opciones de financiamiento flexibles, estamos bien posicionados para ofrecer diferenciales atractivos y un fuerte crecimiento de AFFO en 2022. Reflejando nuestra confianza,estamos elevando nuestra guía AFFO por acción para 2022 a un rango de $2.18 a $2.22.

Con respecto a esta guía AFFO, STOR dijo:

Esta guía de AFFO por acción equivale a ingresos netos anticipados, excluyendo ganancias o pérdidas en ventas de propiedades, de $1.02 a $1.05 por acción, más $1.06 a $1.07 por acción de depreciación y amortización esperada de bienes raíces, más aproximadamente $0.10 por acción relacionada con artículos que no son en efectivo. . AFFO por acción es sensible al momento y la cantidad de adquisiciones de bienes raíces, disposiciones de propiedades y actividades de mercados de capital durante el año, así como al diferencial logrado entre las tasas de arrendamiento de nuevas adquisiciones y las tasas de interés de los préstamos utilizados para financiar esas adquisiciones. .

En el cuarto trimestre de 2021, STOR emitió 4,8 mm de acciones ($146 mm/$31,10 por acción) en su cajero automático en el trimestre (25,7 mm de acciones o $686 mm en 2020) y actualmente tiene $166 millones en efectivo con $600 millones disponibles en su LOC no utilizado, mientras que La deuda neta a EBITDA ajustado se ubica en 5.6x (5.4x en el 3T).

La combinación del sólido crecimiento de STOR en 2021, su orientación positiva para 2022 y los problemas del precio de las acciones últimamente, la valoración de STOR ha caído a niveles que están muy por debajo de los promedios históricos a largo plazo de la compañía.

Gráficos RÁPIDOS

El múltiplo P/AFFO combinado actual de STOR es 14,67x. Y, a futuro, las acciones son mucho más baratas, cotizándose por solo 13,5 veces el punto medio de la guía AFFO 2022 reciente de la administración.

A mediados de 2021, las acciones de STOR cotizaban con un múltiplo de 19x, lo que muestra cuán rápido ha cambiado el sentimiento en los últimos meses. Pero, al observar las perspectivas de crecimiento prospectivas de STOR, parece que esta perspectiva negativa del mercado es irracional.

REIT

Las perspectivas de crecimiento futuro de AFFO de STOR son mucho más altas que las de National Retail Properties, que tiene una estructura operativa y prioridades de desarrollo de cartera similares.

Solo se espera que NNN registre un crecimiento AFFO del 1 % en 2022, 3 % en 2023 y 3 % en 2024. Y, sin embargo, STOR cotiza con un múltiplo P/AFFO a futuro casi exacto de 13,5x para 2022.

Las perspectivas de crecimiento de AFFO de STOR están esencialmente en línea con las tasas de crecimiento de consenso de 2022 y 2023 que se aplican actualmente a nombres como Realty Income o Agree Realty (en 2022, se espera que O aumente su balance final en un 9-10 % y se espera que ADC para registrar un crecimiento AFFO de aproximadamente 8%).

Sí, todas estas empresas tienen puntajes de calidad más altos que STOR... El puntaje iREIT IQ de STOR es 92/100, en comparación con el 96 de ADC, el 96 de NNN y el 98 de O... sin embargo, al observar la comparación relativa entre valoración y crecimiento, STOR parece ser más atractivo.

Como puede ver en el gráfico a continuación, el crecimiento de STOR, su rendimiento de dividendos del 5,06 % y el potencial de expansión múltiple a través de la reversión a la media hasta su promedio histórico de 16,25 dan como resultado perspectivas de rendimiento anualizado total a futuro por encima del 26,5 % a corto plazo. -término.

Gráficos RÁPIDOS

Y, incluso si lleva más tiempo ver que el múltiplo de STOR vuelva a expandirse hacia los promedios históricos, los inversores que compran a los precios de las acciones de hoy todavía esperan cifras de rendimiento anualizado de dos dígitos en los dos dígitos.

De cara al futuro, utilizando las estimaciones actuales de los analistas para el pago de dividendos de AFFO y STOR en 2023, llegamos a una previsión de rentabilidad anualizada total del 17,7 %.

El debate alcista/bajista cuando se trata de este nombre y su valoración relativamente baja siempre se centrará en la calidad de sus inquilinos y los riesgos asociados con el enfoque único de la administración en el mercado medio.

Pero, como se muestra arriba, cualquier cambio de sentimiento positivo aquí tiene el potencial de resultar en cifras de rendimiento total muy sólidas para los inversores desde estos niveles deprimidos.

Aunque hemos estado indecisos (neutral/mantener) desde la salida de Volk (como presidente), estamos elevando nuestra recomendación a Compra.

REIT

Tenga en cuenta que, en mayo de 2017, escribí un artículo titulado Hay más dentro de esta TIENDA de lo que piensa, y en este artículo llamé la atención sobre el bajo costo de STOR e insistí en la actualización de COMPRA a COMPRA FUERTE.

Tal vez ironía o tal vez no, el legendario inversor de valor, Warren Buffet, le dio el visto bueno a STOR, menos de 60 días después de mi actualización de COMPRA FUERTE. El 26 de junio de 2017, Berkshire Hathaway (BRK.A) (BRK.B) invirtió 377 millones de dólares (para convertirse en propietario del 9,8 % de Store).

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Como puede ver arriba, desde la compra de Buffett, las acciones de STOR están al +45,2 % frente al +78,7 % de (SPY) y al +21,3 % de (O).

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En particular, STOR ha superado a sus pares más cercanos desde la compra de Buffett. (EPR) es -33,4 %, (NNN) es +7,9 %, (SRC) es +32,5 % y STOR es +45,25 %.

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STOR ha visto nuevos competidores, incluidos VICI Properties (VICI) y Gaming & Leisure (GLPI), ambos REIT de juegos, así como Essential Properties (EPRT).

Aunque STOR aún no ha ingresado al sector del juego, nos preguntamos si la compañía seguirá o no el mismo camino que Realty Income, que recientemente anunció su primera adquisición de juegos.

Sin duda, esta será una de las muchas preguntas que planeo hacerle cuando podamos programar un podcast Ground Up (para iREIT en miembros Alpha).

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Este artículo fue escrito por

Brad Thomas es el director ejecutivo de Wide Moat Research ("WMR"), un editor de información financiera por suscripción que atiende a más de 100 000 inversores en todo el mundo. WMR cuenta con un equipo de analistas multidisciplinarios experimentados que cubren todas las categorías de dividendos, incluidos REIT, MLP, BDC y C-Corps tradicionales.

Las marcas de WMR incluyen: (1) iREIT on Alpha (Seeking Alpha) y (2) The Dividend Kings (Seeking Alpha) y (3) Wide Moat Research. También es el editor de The Forbes Real Estate Investor.

Thomas también ha aparecido en Barron's, Forbes Magazine, Kiplinger's, US News & World Report, Money, NPR, Institutional Investor, GlobeStreet, CNN, Newsmax y Fox.

Es el analista contribuyente número 1 en Seeking Alpha en 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 y 2022 (según las visitas a la página) y tiene más de 108 000 seguidores (en Seeking Alpha). Thomas también es autor de The Intelligent REIT Investor Guide (Wiley) y está escribiendo un nuevo libro, REITs For Dummies.

Divulgación del analista: Tengo/tenemos una posición larga beneficiosa en las acciones de STOR, O, WPC, VICI, GLPI, NNN, ADC, PINE, SRC, GTY ya sea a través de la propiedad de acciones, opciones u otros derivados. Escribí este artículo yo mismo, y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo. Brad Thomas es un escritor de Wall Street, lo que significa que no siempre acierta con sus predicciones o recomendaciones. Dado que eso también se aplica a su gramática, disculpe cualquier error tipográfico que pueda encontrar. Además, este artículo es gratuito: escrito y distribuido solo para ayudar en la investigación y proporcionar un foro para el pensamiento de segundo nivel.

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