Healthcare Realty: Recesión

Cecilie_Arcurs/E+ vía Getty Images

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Recientemente, hemos estado discutiendo el riesgo de una recesión el próximo año y el posicionamiento para una cartera más defensiva. Somos optimistas con respecto a los fondos de inversión en bienes raíces ("REIT"), ya que los bienes raíces físicos se benefician del aumento de las rentas y también brindan estabilidad.

El sector de la salud se ha enfrentado a vientos en contra en 2022 al hacer frente a la inflación. El cuidado de la salud es un sector que tiende a experimentar inflación rápidamente, especialmente a través de mayores gastos laborales, pero lleva tiempo que los precios suban. Estos problemas están mejorando en la segunda mitad y seguirán mejorando en 2023.

Históricamente, la atención médica ha sido resistente a la recesión ya que la demanda se mantiene estable incluso en tiempos difíciles. Ser propietario de los operadores de atención médica es aún más resistente a la recesión, ya que incluso si un inquilino en particular tiene dificultades, la demanda del servicio y del espacio médico permanece, y el inquilino puede ser reemplazado.

HORA

Por estas razones, estamos considerando Healthcare Realty Trust Incorporated (NYSE: HR) hoy. Algunos lectores pueden recordar Healthcare Trust of America (HTA), un REIT que posee edificios de oficinas médicas o MOB. HR hizo una fusión inversa con HTA, y una caída en el precio le da a la nueva compañía un rendimiento del 6,6%. Esto lo convierte en un momento ideal para ingresar a este sector, obtener un buen rendimiento, tener el potencial de crecimiento de dividendos en el futuro y hacer que su cartera sea más defensiva.

HR opera principalmente MOB y ​​centros de atención ambulatoria, una fuerza importante detrás de tratamientos y cirugías convenientes y asequibles. Después de la fusión con HTA, HR mejoró las métricas de ocupación, aceleró la realización de sinergias y aumentó sus flujos de efectivo incrementales.

La liquidación posterior a la fusión de HR ha resultado en un REIT sustancialmente infravalorado con un P/FFO adelantado de 11,8x y un alto rendimiento de más de 10 años. El dividendo está bien cubierto con un pago respetablemente bajo del 77 %, y HR está autofinanciando su canal de desarrollo. Es hora de asegurar un rendimiento respetable del 6,6% de este REIT de grado de inversión infravalorado en un sector resistente a la recesión.

HORA posee y administra edificios de consultorios médicos con una cartera de 728 propiedades en 35 estados. Fuente.

HR - Nov 2022 Presentación para inversores

La imagen de arriba muestra una colección de logotipos de proveedores de atención médica líderes en los EE. UU. En particular, HR mantiene relaciones con 57 de los 100 principales sistemas de salud en los EE. UU., lo que los convierte en un jugador importante en la industria. El 92 % de las propiedades de HR son edificios de consultorios médicos ('MOB') e instalaciones para pacientes ambulatorios.

Me gustaría explicar un poco acerca de los MOB, ya que forman la premisa de este informe. Los MOB se encuentran entre los tipos de propiedad de más alta calidad en el espacio de atención médica. Estos han sido diseñados específicamente para proveedores de atención médica, como médicos, dentistas y otros profesionales clínicos, y a menudo están estructurados con áreas de espera para pacientes, salas de examen y sistemas y materiales de construcción especializados. En los últimos años, las MOB han estado mejor protegidas del exceso de construcción y la inflación salarial en comparación con las viviendas para personas mayores que requieren mucha mano de obra, los centros de enfermería especializada y los hospitales. HR presenta perspectivas atractivas al ser el REIT MOB puro más grande.

HR - Nov 2022 Presentación para inversores

Más del 70 % de las propiedades de HR se encuentran en campus hospitalarios o junto a ellos. ¿Por qué importa esto? Por lo general, las propiedades en el campus y afiliadas al hospital tienen una prima de alquiler significativa. Esto infla las rentas promedio de las MOB que están cerca de los hospitales. Fuente.

RevistaMed

Se sabe que los flujos de efectivo de los edificios de consultorios médicos permanecen seguros durante los períodos de desaceleración económica, principalmente cuando las instalaciones se alquilan a sistemas de salud de calidad de grado de inversión y médicos que brindan servicios ambulatorios de alta demanda. La alta ocupación protege de la alta inflación, mientras que la proximidad a los campus de los hospitales ayuda a compensar los altos costos de construcción.

En julio, HR anunció el cierre de su fusión inversa con Healthcare Trust of America, reuniendo a dos de los mayores operadores de MOB en los EE. UU. La fusión también resultó en la inclusión de la entidad superviviente, HR, en el índice S&P MidCap 400.

Desde el cierre de la fusión, HR ha vendido 29 propiedades por $922 millones a una impresionante tasa de capitalización del 4,6 %. Además, la compañía combinada reportó una mayor ocupación que las entidades individuales antes de la fusión, lo que está aumentando el flujo de efectivo incremental en $57 millones anuales ($0.15 por acción).

HR - Nov 2022 Presentación para inversores

En medio del aumento de las tasas, las acciones de recursos humanos han seguido vendiéndose después de la fusión y han bajado un 40 % hasta la fecha. Una gran parte de esto es el sentimiento bajista hacia la atención médica y los REIT en general. Además, las grandes fusiones tienden a presionar a la baja los precios durante un período a medida que los accionistas de la empresa adquirida deciden mudarse, además de que hay gastos adicionales mientras la empresa consolida las operaciones y determina qué empleados son redundantes.

Si bien el desempeño anterior proporciona una buena perspectiva sobre cómo la empresa ha atravesado situaciones desafiantes, es esencial observar los fundamentos actuales y las perspectivas futuras. HR paga 0,31 USD por acción trimestralmente, un rendimiento anualizado del 6,6 % a los precios actuales. Esto pone el rendimiento en el rango de los más altos en más de 10 años. El REIT cotiza a 11,8x P/FFO a plazo, lo que representa una ganga en los niveles actuales.

Se informó que los fondos de operación normalizados del tercer trimestre fueron de $ 0,4 / acción, y los fondos disponibles para distribución ('FAD') del REIT llegaron a $ 0,33. Esto coloca el dividendo trimestral en una proporción de pago FFO de ~77 % y ~94 % de FAD. Esta cobertura es ajustada, pero FAD debería subir en los próximos trimestres.

Una gran parte del crecimiento a corto plazo provendrá de la inflación. El NOI de la misma tienda, que incluye el impacto de la inflación en los ingresos y los gastos, muestra que el crecimiento de los ingresos está superando los gastos de los que RR.HH. es responsable. Esta es una ventaja de los contratos de arrendamiento que hacen que los inquilinos sean responsables de los gastos.

HR - Nov 2022 Presentación para inversores

El NOI en efectivo está aumentando a un ritmo más rápido, al 2,8 % en el tercer trimestre, en comparación con el 2 % en el cuarto trimestre de 2021. Esto debería continuar acelerándose a medida que se aplican escalas a los alquileres en 2023. Además, la compañía informa que sus sinergias están adelantadas, los niveles de ocupación están mejorando y la línea de desarrollo sigue siendo sólida. Esto indica que Recursos Humanos está bien posicionado para capear condiciones económicas desafiantes y continuar pagando dividendos a los accionistas.

La deuda neta de HR tiene una tasa de interés promedio ponderada del 4%. El REIT mantiene un balance con calificación de grado de inversión con una deuda proforma a EBITDA de 6.3x. Del total de su deuda, el 81% tiene tipos de interés fijos (+85%, incluyendo acuerdos de swap de crédito). Además, la empresa tiene vencimientos de deuda limitados a corto plazo, lo que proporciona una flexibilidad adecuada con la cartera de desarrollo y garantiza que no se vean obligados a refinanciar a tasas desfavorables en 2023.

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Aunque no está escrito en piedra, la conferencia telefónica del tercer trimestre reveló que la administración está abierta a considerar la recompra de acciones con el exceso de ingresos de la disposición de activos. Sin embargo, mencionaron que sería una consideración junto con las perspectivas de invertir en nuevos desarrollos.

La tubería de desarrollo de recursos humanos es bastante robusta. La fusión con HTA trajo a casa dos desarrollos activos en Orlando y Raleigh con un presupuesto combinado de $114 millones. Incluyendo la tubería de desarrollo original de HR, la compañía tiene $210 millones en proyectos activos de desarrollo y redesarrollo.

HR - Nov 2022 Presentación para inversores

La tubería de desarrollo está respaldada por un modelo de negocios sólido con tendencias y preferencias de los pacientes alineadas con los MOB y ​​la atención ambulatoria.

Cabe señalar que COVID-19 apenas cambió los niveles de ocupación de MOB en las principales ciudades metropolitanas de EE. UU. El cuidado de la salud, en general, está mejor protegido de las recesiones y las débiles condiciones económicas que otras industrias. Adicionalmente, el sector establece contratos de largo plazo que retrasan los impactos inmediatos de los aumentos de precios. Fuente.

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Market Research nos dice que la cantidad de procedimientos ambulatorios aumentará aproximadamente un 15 % para 2028. Durante los próximos diez años, se prevé que las cirugías crezcan un 25 % en los centros de cirugía ambulatoria y un 18 % tanto en los departamentos de pacientes ambulatorios de los hospitales como en los consultorios médicos. La principal razón de esto es el costo.

Una cirugía de vesícula biliar promedio cuesta $ 12,000 cuando se realiza en un hospital, mientras que el mismo procedimiento cuesta $ 2,200 en el centro de cirugía: Kemal Erkan, presidente de la junta del American Surgery Center y director ejecutivo de United Medical

Durante la última década, los procedimientos quirúrgicos mínimamente invasivos se han realizado cada vez más en instalaciones ambulatorias. La demanda de servicios de diagnóstico y ultrasonido, cateterismo cardíaco y cirugías espinales, bariátricas y de cataratas en centros ambulatorios se ha disparado. Los hospitales están ampliando su cuota de mercado mediante la adquisición de instalaciones para pacientes ambulatorios y consultorios médicos, y también están instalando consultorios médicos ambulatorios en sus campus para beneficiarse de esta transición.

Los pacientes están contentos debido a los costos más bajos y la duración promedio de la visita más corta. Los proveedores de atención están encantados debido a las menores tasas de complicaciones en los servicios de atención ambulatoria (por ejemplo, 1,2 % para una artroplastia total de cadera frente a 5,2 % en un entorno hospitalario). Las compañías de seguros están contentas por todas las razones mencionadas anteriormente. Este es un ganar-ganar para todas las partes, por lo que es hora de que nos mojemos el pico de este cambio de paradigma.

Tiempo de sueños

HR es un REIT de atención médica con la mayor concentración de cartera en MOB e instalaciones de atención ambulatoria. La fusión con HTA ha provocado que las acciones ordinarias de HR reciban una paliza junto con el declive general del mercado. Hoy, HR presenta un rendimiento sólido y bien cubierto del 6,6% en el rango de los niveles más altos en una década.

La atención ambulatoria es una tendencia creciente con una fuerte preferencia por parte de pacientes, proveedores de atención y compañías de seguros. HR tiene una cartera de desarrollo sólida y los flujos de efectivo del REIT pueden financiar estos proyectos. Los entornos para pacientes ambulatorios ofrecen facilidad, conveniencia y un mejor precio para la atención, lo que hace que los pacientes, las compañías de seguros y los proveedores de atención estén satisfechos con el sistema.

Los mercados bajistas y las situaciones especiales presentan oportunidades significativas a largo plazo para los inversionistas pacientes, y vemos un caso así con los recursos humanos. Proteja su cartera hoy con este rendimiento del 6,6 % de un REIT de salud infravalorado con un modelo de negocio resistente a la recesión.

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Este artículo fue escrito por

Soy un ex banquero comercial y de inversiones con más de 35 años de experiencia en el campo. He asesorado a clientes individuales e institucionales sobre estrategias de inversión de alto rendimiento desde 1991. Soy el analista principal de High Dividend Opportunities, el servicio n.º 1 en Seeking Alpha durante 6 años consecutivos.

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Además de ser un ex Contador Público Certificado ("CPA") del Estado de Arizona (Licencia # 8693-E), tengo una Licenciatura de la Universidad de Indiana, Bloomington, y una Maestría de la Escuela de Administración Global Thunderbird (Arizona ). Actualmente me desempeño como director ejecutivo de Aiko Capital Ltd, una empresa de investigación de inversiones constituida en el Reino Unido. Mis investigaciones y artículos han aparecido en Forbes, Yahoo Finance, TheStreet, Investing.com, ETFdailynews, NASDAQ.Com, FXEmpire y, por supuesto, en Seeking Alpha. Sígueme en esta página para recibir alertas cada vez que publique nuevos artículos.

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